在新大樓公寓的分配 - 是什麼呢？ 根據轉讓合同優點和購置新住房的利弊

一個投資於房地產市場的最流行的方式- 新建築住房的分配。 這是什麼 - 明白不是每個人，而且往往是初學者想不惹它。 據統計，近五分之一的所有在建的房屋是根據這一計劃出售。 什麼是這些交易的主要優勢和劣勢？ 什麼這個買家有風險？

新建築住房的分配：是什麼呢？

分配 - 辦理產權轉讓給第三方的合同。 本次交易是可能的，直到國家認監委，其中標題在大樓內單位的文件尚不存在的日期。 誰在一個新的建築，在一家建築公司買了一套房子的投資者的權利轉移到收費性質的其他自然人。 通常情況下，投資者收到來自新建築上投入資金10〜90％的回報的交易。 新的參與者 共同建設的 開發商也才轉移的權利和義務。

的分配 產權公寓 在新的建築可以通過兩種方式進行：

• 根據協議控制（賣方償還債務的開發商和買家的資金，交易可以用房地產一個方面進行幾次）;
• 根據初步合同（不受國家註冊，建立買賣雙方的進行，未來的交易行為）。

支付經雙方同意進行。

如何出售公寓在分配建設：階段

轉讓合同經過處理的四個階段：

1.檢查開發者文檔：

• 公司章程;
• 組織章程;
• 狀態註冊證書和聯邦稅務服務登記;
• 允許建設;
• 項目申報;
• 文件，確認資金。

2.賣方通知有關意向的財產出售給開發商，然後必須從他獲得書面同意，以及文件，確認沒有財政義務的公司。 還需要配偶的公證同意出售財產，信貸機構的決議（如果住房購買的抵押貸款），從註冊到生活空間的提取物。 買家必須取得配偶的同意公證，並採取銀行和提供的住房貸款抵押合同（含抵押貸款）。

3.保持割讓協議本身。 使其能夠在房地產公司或律師開發。

4.有在分割Rosreestra的合同狀態註冊的傳送。

這是抵押貸款的可能分配

目前俄羅斯法律規定，抵押貸款和公寓的新建築的分配成為可能。 為此，賣家需要獲得信貸機構的書面同意，因為它傳遞的財政義務給買家全額。 因此，買方同意遵守貸款協議的所有條件。 在這個階段，你需要仔細檢查抵押貸款合同，作為銀行有權對你自己修改的權利。

稅

根據稅法，發生在公寓大樓的分配後，13％的稅，必須由賣方支付。 的收益和殼體的原始成本之間的差 - 扣除從利潤的量製備。 為此，賣方應在形式3NDFL提交給稅務稽查報關部。

例如，如果公寓買了1000000，下200萬轉讓協議出售，稅前扣除的金額將達到13萬。

如果買家希望得到用於購買房產稅收減免，他必須要求賣方的收據繳納稅款。

超值服務

無論是賣方和分配後買家的好處是在公寓樓製造。 這些是什麼好處？

賣家可以從銷售利潤。 此外，其規模可能會比最初投資額顯著更多。

為客戶的利益：

• 在一個現成的住房相比，成本低。
• 個人規劃的可能性。
• 購買合法乾淨的公寓。

缺點

儘管在 權利轉讓的公寓 在一個新的大廈-在房地產市場上最受歡迎的交易之一，它仍然是有風險的。 其中釋放的主要風險：

• 建築公司的破產。
• 轉讓協議的取消。
• 雙出售。
• 賣家不會通知分配的開發商。

現在，我們更詳細地考慮這些問題。

建築公司破產

在此期間，從PO的房子在操作轉讓行為的簽署國家註冊的那一刻開始計時，權益持有可他們的權利轉讓給該屬性。 工作分配的主要原因是質量標準，開發商的違規，因此建設一再延期。 通常情況下，這些情況是由於計劃的開發商破產。

在最初的權益持有將給住房權的新建築，POS的新成員之前，責任人將承擔獨家開發商。 如果開發商違反了POS和不履行其義務，轉讓合同的終止是不可能的。 新的興趣持有人已經直接與開發商未來的訴訟。

在施工初期參與者可以負責合同的建設者，只有當他保釋。 與擔保交易是極為罕見的。

轉讓協議的取消

分配在新大樓購買公寓不應違背現有法律的規範和合同上 的共同參與建設。 轉讓協議可能被識別為無效在以下幾種情況：

• 最初的興趣持有人未能遵守財政義務，開發商和銀行。
• 從建築公司沒有獲得書面同意。
• 如果住房信貸的幫助下購買了我們從銀行收到的書面授權。

在轉讓合同的上述項目中的至少一個的存在是無效的。 根據民法第390條，為無效合同簽訂的責任完全落在原來的參與者DDU。 他必須支付轉讓給他的錢，並支付利息和償還騙取房地產投資者的損失。

雙出售

在2011年，分辨率是根據其中所有的PO都受到強制性國家註冊通過。 不幸的是，在參與建設領域的俄羅斯立法還很不完善。 特別是，有雙重銷售在公寓的在建樓宇轉讓的風險。

在實踐中，經常有無良賣家那裡開始與多個客戶同時轉讓的協議的情況。 這是因為有初步的合同銷售，其中Rosreestra並不是先決條件登記。 所有權司法認識誰第一個簽署與賣方合同的受讓人。 轉讓款給賣家只有PO的狀態登記後應。

賣方沒有通知開發商

賣方必須從開發商取得書面同意出售的公寓。 否則，新的持有人利益將遭受與此相關的風險損失，包括無法從製造商虧損額高達採購訂單的取消恢復。

例如，如果新的利益持有人在法庭上要與在投產延遲一個點球的建設，恢復，將被拒絕。

爭議在法庭上合同

由自然人和法人的法院決定可以被視為破產或喪失償付能力。 在這種情況下，有關購買和收購不動產的問題，所有交易被認為無效在兩種情況下：

• 當指定銷售合同故意低估價格。
• 該交易在不到12個月的破產審判開始前完成。

在司法實踐中，也有在同一處所內按合同轉讓幾次賣的情況。 隨後，一個新的參與者的建設支付購買物業。 最初的興趣持有人啟動破產程序，且事務廢除。 因此，新的股權持有者不僅沒有了夢寐以求的住房，但沒有花在公寓的錢。

單中心分配

在聖彼得堡和列寧格勒地區有一個專門機構 - 聯合中心任務。 公寓大樓的潛在買家更具吸引力，而不是第二個家。 此外，分配 - 一個相當複雜和耗時的過程，需要立法的精確知識。

該中心的專家在割讓合約交易的豐富經驗。 該機構也有自己成熟的性能，幾乎可以保證交易的法律純度的數據庫。

其中最危險的，但房地產取得的最方便的形式 - 新建築住房的分配。 什麼樣的交易？ 下的分配指的產權登記的來自參與者共享施工轉讓給第三方。 這種類型的交易具有不可否認的優勢，但許多弊端。 為了避免在未來的房地產問題，應委託事務支持合格的律師。 在俄羅斯，只有一個負責此類事務的專門機構 - 聯合中心分配。