比較的方法。 決定房地產價值的方法

在房地產估價工作領域的世界的實踐中使用三種方法：

• 對比或市場;
• 昂貴的;
• 有利可圖。

方法的選擇取決於評估的對象和真實情況，這已經圍繞一個特定的開發型房地產。 然而，最可靠的方法仍然被認為是在確定評估值比較的方法。

對比評測的基本原則

比較方法 - 一組技術來確定財產的市場價值。 估計財產有類似的對象進行比較。

評估基於以下原則為基礎：

• 供給和需求。 這兩項指標都有著不可分割的聯繫，提案數量有限提出了明確的要求，相反，更多的報價，需求較少。
• 換人。 無論是買方不支付更高的價格，如果具有類似性質的財產價值不足。

市場價值的概念幾乎是相同的均衡價格的概念。 均衡價格 - 是一套數量特徵和確定的項目，這是比較供需定價因素。

對於可比的選擇的主要標準來確定不動產價值

被考慮的比較分析，大量的，以及它們的組合是幾乎等於無窮大的元件。 因此，當分析僅限於一定數量的具有定價產生直接影響因素。

對比元素。 作為一種權利

任何產權負擔或勞役導致估計對象的成本降低。 也就是說，所有權的任何限制 - 就是降低價格。 如果對象是與比較的對象相比，估計沒有缺點，價格，相反，增加。

對於土地的地役權的可用性 - 是不是唯一的降壓因素。 在評估值是非常重要的，轉讓土地或租賃權，永久使用的所有權。 最後兩個規則適用於降低的因素。 這是非常重要的，土地是否具有一定的局限性它進一步解決。

銷售條款

這些條件都考慮到，如果所評估的對象確實有銷售的顯著特徵。

為了降低因素包括破產，那就是，有急事的賣家進行購買和出售交易，因為對象房地產市場的曝光時間與同類對象的比較肯定減少。

的顯著影響力和相關的通信，夥伴關係的評估，但評估這些風險是困難的。

如果買方和賣方都涉及租賃關係，並計劃結束他們之間的銷售合同，以節省納稅，當然，估計成本會很低。 動機在這種情況下，一個 - 作為交易當事人被其他非市場關係相聯繫，因此，賣家居然借給買家。 這種情況下，如果該交易將在選項的條款。

為了增加住宅房地產的評估值能帶給收到國家補貼基礎設施發展的前景。 被指控的優惠貸款的規模從補貼和市場貸款之間的差額確定。

市場行情

至負值的可能，如果有市場價格相似的性質和專家之間的差異顯著使用。

更改功能評估時，也可以考慮，因為供給和需求的影響。

站點位置房地產

物理因素（土地）

在評估土地比較方法涉及的對象屬性的集聚特點：

• 大小;
• 形;
• 地質學;
• 地形;
• 防備，即是否被清除植被，凹凸部是否被淘汰的水平;
• 質量指標 土壤。

最值得注意的是丘陵或斜坡，岩層或溝渠的存在或不存在。 顯著，地球的某些承載能力，其強度，地下水的存在。 這是非常重要的，如果對礦物質的可能發生的信息。 如果消息得到證實，該土地將被要求在未來的負擔。

對象的一般特性進行評估

市場比較法 - 的增加的設備成本特性的研究。 這些措施包括：

• 建築物或場所的大小;
• 高層建築;
• 和附屬設施的存在區域;
• 天花板的高度。

重要的是它內置了建築，更現代和更可靠的是，該屬性的值越高的材料。 最後但並非最不重要的成本和建築的整體外觀，維修易入口的存在。 如果從院子裡的投入，這將是一個降壓因素。

缺乏維護-這是修改的場合 評估報告。 這種計算是在維修或修復工作的成本的值進行，同時考慮到在施工或維修使用的投資所帶來的好處。

經濟力量

在房地產比較的方法 - 它在操作過程中要考慮到可能的節省能源。 在公用事業的成本的不斷增加使得人們不斷地思考節約和使用替代能源。

特別地，該因子是重要的，如果對象被獲取用於進一步租約。 收入與支出，將被用於建築物或房間的操作比例較大，資金淨所得從房地產的租金回報的尺寸越小。

這一類別適用於測量儀表存在或不存在，熱損失事件舉行是否以最小化。

其他指標

評價涉及考慮服務的元件的存在或不存在的。 最簡單的例子 - 如果在家裡或者不設電梯。 的完全或部分缺失的通信的情況下，越連接到本地系統。 如果太多的缺點，修正向下承載。 房地產的估計仍保持各種指標。

解決的階段

所有的計算都是基於開源有關的比較方法具有類似房地產交易最近進行。

評估步驟：

1. 在具體的地產板塊類似的建議，識別最近售出可比的研究。
2. 所收集的信息被單獨分析每個句子與估計的房地產物業進行比較。
3. 隔離定價的特點，修訂了評估報告。

調整後的價格和比較方法的最終值估計的和解。

優勢比較的方法

首先，該方法能夠反映意見只是典型的買家和賣家。

估值反映在目前的價格，同時考慮到財政狀況賬戶變化，甚至通貨膨脹。 評價總是靜態接地。

為了評估特定屬性，沒有必要去學習所有的房地產市場，但只有類似的對象。 該技術是非常簡單的，可靠的結果。

...和缺點

• 這是相當難以建立真正的價格。
• 對房地產市場的活性和穩定性完全依賴。
• 數據統一，有類似物體在銷售方面有很大不同的複雜性。

總之

在房地產評估的比較方法的精髓了解雙方的買家和賣家。 該技術允許各方探討房地產市場，並確保它們不會丟失。 評估可根據已完成的交易或提供其他賣家。 在任何情況下，比較方法 - 一個系統化和相似的特性的數據的比較。 類似的項目進行比較的選擇考慮到了特殊或不尋常的因素，如抵押查封的威脅，最主要的，在法律和地方一級的規定，或者未能改變遵守貸款協議，強迫的元素的存在。